Как оформить перепланировку


Проблемы с согласованием перепланировки – главная сложность на пути к осуществлению капитального ремонта квартиры. Относиться к данному процессу необходимо серьезно и внимательно, как к данности. 

Однако не все собственники готовы принять эту данность. Одни не хотят серьезно относиться к существующим нормам, другие же сталкиваются с ними внезапно, когда узнают, что на многие действия по переустройству собственного дома необходимо разрешение.

Так или иначе, перепланировка квартиры требует тщательного оформления и для этого необходимо разбираться в некоторых вопросах.

Разрешение на перепланировку

Распоряжение МЖИРаспоряжение Мосжилинспекции

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ОФОРМЛЯТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ


Часто наши клиенты не могут понять, почему те или иные их действия необходимо согласовать и почему вдруг их ремонт приводит к походам по инстанциям, общению с большим количеством организаций. Необходимо понимать, в чем смысл перепланировки и в чем ее разница от ремонта (в привычном нам значении этого слова).

Разница же между работами по внешнему облагораживанию помещения и работами с внутренним устройством очень велика. Окраска, устройство элементов декора и интерьера – целиком и полностью прерогатива собственника. Но если в своем ремонте вы каким-либо образом изменили устройство стен, полов, труб, сантехники, дверей, встроенных шкафов, балконов, это уже считается перепланировкой.

Почему? Потому что есть установленные нормативы проведения перепланировок, документы, в которых запечатлено состояние помещений. Делается это для контроля за изменениями, проводимыми собственниками в их квартирах. А контроль в свою очередь существует для предотвращения конфликтных и аварийных ситуаций.

Поэтажный план БТИ и экспликация

Пример поэтажного плана квартирыПример экспликации

Важно понимать, что при изменении устройства конструкций, инженерных коммуникаций, вы подвергаете риску не только себя, но и весь дом. Также важно понимать, что у каждого дома и квартиры есть свои особенности и характеристики, и при незаконной реализации задумки вы можете получить больше проблем, чем могли представить.



Примечание: перепланировкой считаются любые изменения в плане БТИ.


КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Итак, для того, чтобы избежать незаконных действий с квартирой существует процедура оформления перепланировки, иначе говоря согласование. Существует ряд документов, необходимых при перепланировке, существует ряд организаций, занимающихся перепланировками. Если вы озаботились переустройством квартиры, вам не избежать оформления первых и общения со вторыми.


Для этого существуют организации, такие как наша, специализирующиеся на согласовании перепланировок. Мы давно занимаемся переустройствами, поэтому наши специалисты смогут ответить вам на самые сложные вопросы по капитальным ремонтам, общению с инстанциями и так далее. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».


Оформлять перепланировку квартиры можно самостоятельно, либо при помощи специализированных компаний. 

ГДЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

Технический паспорт БТИ


Титульный лист технического паспортаПример листка сведений о строенииПример поэтажного плана квартиры в техпаспорте

Для начала необходимо собрать определенный пакет документов. Обратитесь в службу БТИ за получением технического паспорта БТИ на квартиру, он вам понадобится для разработки проектной документации. 


Примечание: раньше возможно было осуществлять перепланировку без составления проектной документации. Такой способ назывался перепланировкой по эскизу. Им можно было воспользоваться, если переустройство не затрагивало несущих перегородок, полов, не затрагивало общедомового имущества и не могло в теории нарушить комфортные условия проживания других собственников.

На данный момент способ не действителен, несмотря на то, что в интернете полно устаревших статей на эту тему. Теперь при любой перепланировке разрабатывается проектная документация.

gsps.ru

Идея и реализация

В случае с «первичкой» — то есть, с покупкой жилья в новостройке — вопрос с чего начать оформление перепланировки квартиры, порядок переделки отпадает в принципе. Куда сложнее обстоит ситуация на вторичном рынке недвижимости.


Как оформить перепланировкуВедь здесь зачастую, покупая квартиру типовой застройки советских времен, а тем более в так называемом «старом фонде», будущий владелец планирует различные переделки. Только вот не все фантазии покупателя законно можно претворить в жизнь!

Представьте, что вы купили квартиру и, по каким-то причинам, геометрия жилой площади перестала вас удовлетворять. Бригада рабочих знает, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, но не в БТИ.

Но нужно еще помнить правила перепланировок квартир:

  • если вы не являетесь архитектором или проектировщиком данного конкретного здания — можете ли вы безопасно осуществить свой план? Не рухнет ли здание?
  • незарегистрированная в инвентаризационном бюро перепланировка не несет за собой уголовной и даже административной ответственности. С одним только «НО» — если вы не соберетесь эту квартиру продавать, дарить, завещать;
  • очень часто самовольная перепланировка приводит к нарушениям нормального функционирования инженерно-технических систем и коммуникаций;

С чего начать оформление?

Любая серьезная работа по перепланировке жилого помещения требует согласования с соответствующими надзорными органами. Никто не требует фиксации незначительных изменений, вроде переделки кладовки в гардеробную или удаления антресолей.

Но все, что касается изменения геометрии помещения, касающегося несущих и капитальных конструкций, обязательно должно быть согласовано.

Посмотрим типовой алгоритм, как оформить перепланировку в квартире.

Куда обращаться?

Как оформить перепланировку
Перепланировка квартиры: куда обращаться? Для фиксации проведенных работ по перепланировке необходимо обратиться в районное инвентаризационное бюро, специализирующееся на учете объектов жилой или коммерческой недвижимости.

Для начала вы должны знать, кто занимается перепланировкой квартир.

В зависимости от региона, организации подобного типа могут иметь различные названия:

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  2. ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро).
  3. Служба государственного кадастра.

Где еще оформить?

С относительно недавних пор для решения вопросов, связанных с перепланировкой, стало вовсе не обязательно обращаться в специализированные государственные организации.

Если вы не знаете, как провести перепланировку квартиры обратитесь в МФЦ (Многофункциональный Центр). Сначала в крупных городах, а потом – и в более скромных населенных пунктах стали активно развиваться их сети. Они работают по принципу «одного окна», в котором можно и за свет заплатить, и сделку с недвижимостью провести. Они знают, как сделать перепланировку хрущевки, в которой вы проживаете.

Услуги МФЦ имеют фиксированную государственную стоимость, а время ожидания приема специалистом, как правило, не превышает 20 минут.

Что нужно?

Все хотят знать с чего начать перепланировку в квартире? Надо собрать документы. В специализированное государственное учреждение необходимо обращаться, имея на руках установленный пакет справок. В него входят:

Как оформить перепланировку

  • заявление на проведение перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • нотариально заверенное согласие всех сособственников (в том числе – и несовершеннолетних членов семьи);
  • выписку из домовой книги (инструкция, где и как получить выписку) или справку о прописке (так называемую «форму №9), где, помимо прочего, будет стоять «живая» печать бухгалтерии об отсутствии задолженностей;

Оформление

После чего необходимо будет дождаться визита техника-смотрителя. Он является на объект с техническим паспортом, где указана не только основная техническая информация, но и подробный план объекта, представленный в виде проектного чертежа.

Если проведенные в квартире работы не противоречат требованиям техники безопасности и нормам действующего законодательства, в инвентаризационные документы вносятся соответствующие изменения и выдается новый технический паспорт, а также официально зарегистрированное свидетельство о перепланировке.

В противном случае владельца объекта недвижимости обязывают устранить допущенные нарушения.

Как оформить перепланировкуОжидать представителя инвентаризационного органа придется от одной до трех недель (в зависимости от региона). За это время можно успеть оплатить государственную пошлину, которая составляет от 600 до 1 500 рублей.

Теперь остается только дождаться получения в БТИ или ПИБ нового технического паспорта, свидетельствующего о том, что самостоятельная перепланировка квартиры официально узаконена.

Как узаконить?

Чтобы знать, как сделать перепланировку в квартире законной следует выбрать один из вариантов узаконивания. Зачастую собственники помещений допускают одну и ту же типичную ошибку при планировке помещений, выбирая эскиз на свой вкус, вместо обоснованного архитектурно-технического проекта. Порядок перепланировки квартиры начните с создания проекта.


  • эскиз перепланировки является упрощенной формой перепланировки сооружения, не затрагивающим работы по изменению конфигурации несущих конструкций и перекрытий, характеристики инженерно-технических коммуникаций и многие другие аспекты.

    Эскиз позволяет снести или возвести не несущие стены и перегородки, изменить размер окон или дверных проемов;

  • проект, выполненный профессионалами, содержит необходимые расчеты, технические параметры и соответствует всем требованиям, связанным с техникой безопасности.

    Именно такой проект вызывает у представителей контролирующих инвентаризационных государственных органов куда более лояльное отношение, нежели эскиз;

Как оформить перепланировкуВ последнее время практически все серьезные компании, специализирующиеся на предоставлении услуг по перепланировке жилых или коммерческих помещений предлагают создание именно архитектурно-технического проекта.

Практика показывает, что даже несмотря на то, что такая работа стоит ощутимо дороже, она окупается хотя бы за счет почти гарантированного успешного результата. Помните, что неузаконенная перепланировка может серьезно усложнить жизнь. Например, продажа такого жилья может вызвать определенные трудности.

Какие виды запрещены?


Согласно действующем Жилищному кодексу, законодательству и подзаконным актам, владельцам жилья запрещено проводить следующие изменения в конструктивных и архитектурных особенностях построек:

  1. Снос или демонтаж несущих стен, конструкций и перекрытий.
  2. Увеличение более чем на 25% общей площади кухни или санузла за счет жилого помещения.
  3. Обустройство арки между кухней и жилой комнатой при наличии газовой плиты.
  4. Расширение площади балкона или лоджии за счет комнаты. При этом обустройство арки, ведущей на балкон, не запрещено, если ширина прохода не превышает 1 метра.
  5. Установка ванной и другого сантехнического оборудования в местах, не предназначенных для этого. Самовольная замена труб, радиаторов отопления и прочего инженерно-технического оборудования, работающего от общедомовых коммуникаций.

Стоимость

В зависимости от вида и характера работ по перепланировке, стоимость цикла работ по перепланировке помещения может достаточно существенно различаться. Но типичный прейскурант выглядит следующим образом:

  • стоимость оформления технического паспорта (включая визит техника) составляет 900 рублей. стоимость кадастрового паспорта – 500;
  • средняя стоимость разработки проекта перепланировки колеблется в диапазоне от 4 до 10 тысяч;
  • к этому необходимо прибавить стоимость ремонтных работ и цену строительных материалов. Здесь указать конкретные рамки невозможно;

Таким образом, владельцам жилых или офисных помещений необходимо учитывать следующие нюансы:

Как оформить перепланировку

  1. Любая серьезная перепланировка обязательно должна быть зарегистрирована соответствующей контролирующей организацией.

    Это связано и с вопросами общей безопасности, и с соблюдением правил проживания и использования помещений того или иного типа, и с возможностью совершать сделками с имеющимися квадратными метрами.

  2. Любой объект недвижимости невозможно переделать по своему желанию.

    Разумеется, факт перепланировки можно, до поры, до времени, скрывать от надзорных органов, но рано или поздно придется не только устранять последствия самовольных действий, но и нести административную ответственность.

  3. Основаниями для законности перепланировки могут служить только соответствующие изменения, внесенный в государственный реестр объектов недвижимости специально уполномоченным лицом. Во всех других случаях перепланировка считается незаконной.

Видео

Далее смотрите видео, как произвести перепланировку квартиры без согласования и как узаконить ее.

https://youtu.be/IIdlCryd0Wo

svoe.guru

Порядок согласования

Согласованием перепланировки в 2020 году занимается Жилищная инспекция. Для того чтобы перепланировка была законной, необходимо получить разрешение.

Обязательно согласовывать перепланировку, если предполагается:

  • устройство или демонтаж проемов в несущих стенах или перегородках;
  • возведение или снос перекрытий.

Не требуют согласования следующие виды работ:

  • косметический ремонт;
  • замена ненесущих перегородок;
  • замена пола и другие работы.

Важно, чтобы вследствие предполагаемых изменений при перепланировке не ухудшились текущие условия проживания в квартире.

Разрешение на осуществление отдельных видов работ гражданин может получить самостоятельно или при помощи специализированной конторы, которая возьмет определенную плату за свои услуги. В последнем случае человек сможет сэкономить собственное время и избежать бумажной волокиты.

Законное оформление перепланировки включает в себя несколько основных этапов:

  1. Проектирование. Для составления проекта гражданин обращается в проектную организацию, имеющую лицензию на осуществление данного вида деятельности.
  2. Согласование. На этом этапе потребуется собрать необходимые документы и передать их в органы местного самоуправления. Там вынесут вердикт ‒ разрешить или запретить перепланировку.
  3. Регистрация. Если в вышестоящей инстанции дали «добро» на проведение перепланировки, можно обращаться в БТИ с разрешением, проектом и правоустанавливающими документами на недвижимость. В Бюро технической инвентаризации оформят новый техпаспорт после выезда специалиста на место, который проконтролирует соответствие перепланировки и документации. Также потребуется посетить СЭС, пожарный надзор.

Чем регулируется?

Порядок законного оформления перепланировки содержится в Жилищном кодексе. В этом же нормативном документе расписаны последствия за самовольное переустройство.

Также в данной сфере существует и другой нормативный акт ‒ Правительственное Постановление № 621. В нем затрагиваются нюансы, касающиеся оформления и предоставления необходимой документации.

Перепланировка БТИ

Если предстоит перепланировка, БТИ должно выдать поэтажный план объекта с экспликацией на основании предоставленных правоустанавливающих документов на жилье. Данная бумага потребуется еще на стадии проектирования.

После проведения перепланировки потребуется обратиться в БТИ повторно. Сотрудники этой организации внесут коррективы в поэтажный план и оформят новый технический паспорт.

Жилого помещения

Порядок согласования перепланировки жилого помещения (квартиры) производится по стандартной схеме. Собственникам квартир рекомендуется тщательно выбирать организацию, в которой будет оформляться проект.

Важно перед заказом услуги поинтересоваться в конторе о наличии разрешения на осуществление соответствующей деятельности.

Нежилого

При оформлении перепланировки нежилого помещения стоит учитывать несколько нюансов:

  • необходим ввод объекта в эксплуатацию;
  • требуется наличие бумаги, подтверждающей ввод в эксплуатацию.

В последнем документе должны содержаться подписи собственника объекта, представителя ремонтной формы и сотрудников других контор, в том числе пожарной инспекции.

В некоторых субъектах нашей страны предусмотрен отдельный порядок согласования перепланировки нежилых помещений.

Как оформить?

Порядок действий при перепланировке:

  1. Сначала потребуется обратиться в БТИ для получения поэтажного плана и справок по формам 1-А и 5.
  2. Затем с подготовленными документами нужно подойти в специализированную контору для составления проекта.
  3. Далее потребуется составить обращение в органы местного самоуправления (Жилищную инспекцию).
  4. Потребуется нанять ремонтную бригаду для проведения работ.
  5. После окончания работ по перепланировке производится приемка. Гражданину стоит обратиться в БТИ и заказать выезд специалиста на объект. Компетентный сотрудник осмотрит помещение, а также проведет замеры, необходимые для внесения коррективов в план.
  6. Потребуется обратиться в СЭС и пожарный надзор. Уполномоченные сотрудники оценят соответствие помещения всем установленным нормам.
  7. Необходимо обратиться в БТИ и заказать там изготовление нового техпаспорта.
  8. В том случае, если после проведения работ изменилась площадь объекта, потребуется оформить новый правоустанавливающий документ.

Какие документы нужны?

На каждом этапе перепланировки требуются определенные документы.

На этапе проектирования:

  • поэтажный план с экспликацией;
  • документы по формам 1-А и 5.

На этапе согласования:

  • заявление;
  • письменное согласие от других жильцов;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • технический паспорт.

На этапе регистрации:

  • проект;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • разрешение.

Образец заявления

При обращении в БТИ потребуется подготовить заявление на перепланировку. Оно включает такие сведения, как:

  • данные о расположении недвижимости;
  • ФИО собственников;
  • информация о присутствии проекта;
  • перечень предполагаемых изменений;
  • дата, подпись.

Составляя заявление на проведение перепланировки, можно ориентироваться на образец.

Образец заявления о перепланировке здесь.

Сроки

Примерные сроки мероприятий:

  • оформление техпаспорта в Бюро технической инвентаризации длится около 1 месяца;
  • подготовка проекта перепланировки занимает порядка 5 дней, все зависит от того, как быстро работает проектно-строительная компания;
  • получение разрешения на перепланировку занимает около 1,5 месяцев;
  • приемка может занимать от 2 недель до 1 месяца;
  • оформление документации с изменениями в БТИ занимает порядка 1 месяца.

В зависимости от ситуации, сроки могут изменяться. Так, к примеру, при согласовании перепланировки через суд может потребоваться более длительный срок.

Сколько стоит?

Многие граждане задаются вопросом, сколько стоит оформить перепланировку квартиры в БТИ. Это довольно дорогостоящая процедура. Ее стоимость может обойтись собственнику в 25-40 тыс. рублей.

Сумма зависит от региона и от перечня услуг, которые потребуются в конкретном случае.

Примерная максимальная сумма перепланировки с осуществлением мероприятий средней сложности выйдет не более, чем в 150 тыс. рублей.

К примеру, оформление проектной документации стоит в районе 2-10 тыс. рублей и более. Если потребуются услуги юриста, особенно при обращении в судебную инстанцию, то к итоговой стоимости добавляются дополнительные 10-20 тыс. рублей.

В БТИ придется уплатить определенную сумму за получение справок. А за оформление новых документов придется отдать в районе 2 тыс. рублей.

Возможно ли согласование задним числом?

Многие задумываются об оформлении перепланировки задним числом. Такая процедура теоретически возможна, но не во всех случаях. К примеру, если выяснится, что в ходе проведения работ были допущены некоторые нарушения, то в перепланировке гарантированно откажут. Также в данной ситуации гражданина обяжут уплатить штраф за незаконное проведение работ.

Штрафные санкции

Величина штрафа за проведение мероприятий без согласования составляет порядка 1-2 тыс. рублей.

Если же выяснится, что работы были осуществлены еще и с нарушением актуальных нормативов, то собственника оштрафуют на 2,5 тыс. рублей.

На данный момент законодатели решают вопрос с ужесточением штрафом за незаконную перепланировку, вплоть до принуждения собственников к выплате сумм порядка 300 тыс. рублей.

Основания для обращения в суд

Как правило, граждане обращаются в суд в следующих ситуациях:

  • Для того чтобы узаконить задним числом проведенную перепланировку.
  • Чтобы оспорить решение Жилищной инспекции, которая отказала в выдаче разрешения на перепланировку.

В любом случае необходимо подать в суд правильно подготовленный иск. В первом случае в исковом заявлении стоит отобразить все виды работ, которые были проведены, и указать на их соответствие пожарным, санитарным, а также прочим нормам.

Оказать содействие в составлении искового заявления смогут специалисты в области права.

Какие документы, помимо искового заявления, потребуются от заявителя:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость в оригинальном варианте;
  • техпаспорт;
  • документ из проектной организации;
  • заключение из СЭС.

Если судебная инстанция отказала, то заявитель имеет право подать апелляцию. Но если и этот шаг не помог, остается только единственный вариант ‒ приведение объекта недвижимости в первоначальный вид.

realtyurist.ru

Перепланировка: понятие и содержание

Перепланировку в жилом помещении можно делать в том случае, если его владельцу было дано разрешение от Межведомственной комиссии. Для того чтобы понять, что такое перепланировка, обратимся к норме 25 ЖК России. Перепланировка предполагает изменения конфигурации квартиры, и это необходимо внести в технический паспорт. Владельцам квартир нужно получить разрешение на изменение их внешнего облика, если планируются следующие действия:

  • строительство стен и снос старых перекрытий;
  • монтаж или демонтаж дверных проемов в стенах или перегородках несущего назначения.

Не требуют согласования следующие действия:

  • замена ненесущих стен на подобные, созданные из легких материалов;
  • осуществление косметического ремонта;
  • замена пола.

Основная задача при перепланировке помещения заключается в том, что изменения не должны ухудшать нынешние условия проживания семьи. Например, запрещено увеличивать кухонное помещение за счет площади ванной или туалета. Это обусловлено тем, что кухня попадает в зону туалета или ванной в соседней квартире сверху. Исключение из этого правила составляет верхний этаж дома или одноэтажное здание (СНиП 2.1.264510, 3.8). Разрешено увеличить площадь кухонного помещения за счет коридора, но кухня в любом случае должна иметь окно: так создается естественное освещение.

При перепланировке допускаются следующие действия:

  • объединение кухонного помещения с комнатным при установке двери;
  • создание арки с дверьми раздвижного типа;
  • увеличение площади ванной и туалета за счет нежилого помещения;
  • перенос технического оборудования от стояка: монтаж новых труб при сохранении угла слива.

Согласование: зачем это нужно гражданам?

Зачем необходимо согласовывать перепланировки? Ответ прост. Законодатель установил ответственность владельцев и нанимателей жилых помещений за самовольную их перестройку. Статья ЖК РФ определяет, что проживающие в квартире граждане, обязаны согласовывать перепланировку. При наличии самовольной перепланировки, полномочиями на санкционные действия (штраф) обладает Мосжилинспекция. Кроме этого, этот уполномоченный орган выписывает предписание о возврате помещения в свое первоначальное состояние либо об узаконении перепланировки. Если собственник никак не реагирует на предписание, то уполномоченный орган обращается в суд. Несмотря на незначительную сумму штрафа (в среднем, 2500, максимальный предел — 30000), доводить до санкций, а тем более — до суда, не стоит.

Лучше проконсультироваться с юристами о том, где получить разрешение на перепланировку квартиры. Выделяют простую и сложную формы перепланировки. Простая форма в комплекте документов будет представлена эскизом с подробным отображением переустройства. Сложная форма включает в себя перенос дверных и оконных конструкций, и эти действия требуют составления проекта. Его выполняют специализированные организации, имеющие лицензию. После изготовления проекта, его необходимо согласовывать в нескольких инстанциях: МЧС, БТИ, жилищная инспекция, архитектурный отдел.

Перепланировка квартиры и согласование
Перепланировка квартиры и согласование

Документы, необходимые для получения разрешения

    • Заявление от собственника.
    • План жилого помещения.
    • Специально созданный проект помещения уполномоченной организацией и договор, заключенный между ней и владельцем квартиры.
    • Выписка из домовой книги.
    • Заключение (техническое).
    • Согласие проживающих в квартире граждан.

В случае если объект недвижимости принадлежит к памятникам архитектуры, необходимо получить разрешение от органа, занимающегося охраной памятников архитектуры. Получение разрешения на перепланировку зависит от категории объекта недвижимости. В случае сложной перепланировки собственникам необходимо обратиться в специализированную организацию за проектом. Сотрудники специализированной компании осмотрят квартиру, дадут всестороннюю консультацию по рассматриваемому вопросу и предложат оптимальный вариант проведения изменений в жилье.

Проект помещения изготавливается в строгом соответствии с нормами и правилами в целях недопущения повреждений дома, но только на основе технического заключения, свидетельствующего о состоянии дома. Проект согласовывается, как было сказано выше, с отделом архитектуры. После одобрения этим ведомством, проект направляется в другие инстанции. Для нанимателей жилья на основе социального найма следует знать, что перепланировка должна быть ими согласована с владельцами их квартир. А ими выступают местные или муниципальные органы власти: именно на их балансе находится муниципальное жилье. Оно не приватизировано жильцами, соответственно, проживающие наниматели не имеют права собственности на жилое помещение.

Если такое положение дел их не устраивает, то одним из вариантов приобретения права собственности по закону является приватизация. После того как гражданин получил разрешение на перепланировку во всех инстанциях, Мосжилинспекция выносит акт, согласно которому она разрешает проводить перепланировку. В чем особенности проведения перепланировки в частном доме? Если гражданин проживает в частном доме, он справедливо надеется на то, что проблемы с соседями ему не грозят. Это отчасти так, но за согласованием перепланировки в уполномоченные органы, нужно обратиться. Для этого необходимо собрать и представить вышеуказанный комплект документов в Мосжилинспекцию.

На согласование разрешения дается 45 дней со дня предоставления документов. Решение о том, что изменение в конфигурации помещения можно делать, должно быть выдано в течение 10 дней со дня получения предоставления от уполномоченного органа.

БТИ

БТИ – это организации, в компетенцию которых входит технический учет и инвентаризация недвижимости в России. В настоящее время БТИ работают в качестве унитарных и муниципальных предприятий. Как оформить перепланировку квартиры в БТИ?

Перед тем как начать ремонтные работы, не стоит трогать стены, а тем более – их сносить. Для начала необходимо посетить БТИ (до стадии формирования проекта для особо сложных перепланировок). В БТИ выдадут поэтажной план жилого помещения. Чтобы этот документ получить, с собой нужно иметь правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости. На основании полученной из БТИ справки, можно браться на план перепланировки или проект. Далее, следует обратиться в Мосжилпроект (Москва), для жителей регионов – в орган проектирования капитального ремонта объектов жилой недвижимости и получить техническое заключение о состоянии дома или квартиры, а также о возможности проведения там ремонтных работ. Кроме того, на очереди следующие инстанции:

  • СЭС;
  • Пожарный надзор.

Какие варианты существуют у этих органов? Они либо соглашаются с проведением ремонтных работ либо отказывают в этом. Отказы от них случаются крайне редко, но если это произошло, можно смело обращаться к юристам. Получив грамотную консультацию от этих специалистов, стоит в повторном порядке обратиться в вышеуказанные органы. В случае их положительного решения, гражданину нужно посетить ТСЖ или ЖЭК, где выдается согласие на осуществление работ в письменном виде. Старший по дому оповещает соседей о том, что собирается делать проживающий рядом с ними гражданин. Соседи подписывают соглашение, что не против ремонтных работ. Окончательными этапами оформления перепланировки являются:

  • визит в архитектурно-планировочный отдел;
  • посещение Мосжилинспекции.

Они выдают разрешение на проведение перепланировки, после которого можно смело начинать работы. После их завершения управляющая компания (УК) вместе с специализированной организацией, которая занималась разработкой проекта квартиры, формируют специальный документ о проделанных работах. На основании этого документа сотрудник БТИ вносит корректировки в поэтажный план здания или сооружения.

Разрешение на перепланировку: основное содержание

Пример плана квартиры для БТИ
Пример плана квартиры для БТИ

Этот документ, на основании которого начинаются ремонтные работы, содержит в себе:

  • дату его вынесения;
  • информация об уполномоченном сотруднике, которое вынесло положительное решение о перепланировке;
  • подпись уполномоченного сотрудника;
  • основание принятия решения;
  • требование о внесении поправок в технические документы;
  • указание ответственного лица, которое уполномочено на выполнение распоряжения.

Если поступил отказ от уполномоченного органа, необходимо внимательно его изучить. Не возбраняется вместе с полученным отказом подготовить еще раз документы и отправить их в уполномоченный орган. Вместе с ними отправить требование руководителю уполномоченного органа о том, чтобы он всесторонне и полно изучил отказ своего подчиненного. А также объяснил и аргументировал позицию своего ведомства. Если гражданина не удовлетворила аргументированная позиция руководителя ведомства, либо должностное лицо не отреагировало на просьбу заявителя, либо решение опять было вынесено не в его пользу, можно обратиться в суд.

ВАЖНО: повторная подача документации на перепланировку возможна только через 3 месяца со дня получения решения об отказе в перепланировке.

Узаконение перепланировки

Не думая о последствиях, многие россияне изменили внешний вид квартир, а ремонтные работы надо было согласовывать. В этом случае у граждан существует один выход – обратиться в суд. Но перед этим необходимо пройти следующие этапы:

    • Подготовка пакета документов, которые необходимы для предоставления в БТИ с целью получения нового технического паспорта:
  • старый паспорт (технический);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заявление от владельца помещения о том, что ему необходим новый технический паспорт.
    • Ожидание сотрудника БТИ: он осматривает все изменения в квартире и сравнивает их со старым техническим паспортом.
    • Визит в СЭС с целью получения заключения о том, что квартира соответствует нормам. Сотрудник СЭС также выезжает на место осмотра. В случае положительного решения, гражданина приглашают в СЭС забрать заключение.
    • С техническим паспортом, вновь сделанным БТИ, необходимо прийти в специализированную проектную организацию и заказать там проект.
    • После этого нужно обратиться в архитектурный отдел районной администрации и поставить его сотрудников о том, что в определенном жилом помещении была произведена перепланировка.
    • Визит в суд по месту жительства с целью узаконения самовольной перепланировки.
Спорные моменты в оформлении плана квартиры
Спорные моменты в оформлении плана квартиры

Какие документы необходимо собрать для подачи иска в суд?

  • Заявление о том, что владелец помещения просит узаконить перепланировку.
  • Оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Паспорт квартиры (технический), как старого, так и нового образца;
  • Заключение из СЭС.
  • Заключение из проектной организации.

Если суд вынес положительное решение в отношении истца, то нужно прийти в Кадастровую палату. Это учреждение выдает новый кадастровый паспорт на объект жилой недвижимости. Кадастровый паспорт на квартиру – это письменная информация из Росреестра. В документе содержатся данные:

  • о площади, планировке квартиры;
  • о наличии или отсутствии балкона;
  • этажность квартиры и т.д.

Кроме того, кадастровый документ представлен графической частью, на которой подробным образом изложен план квартиры до и после ремонтных работ с указанным метражом помещения. Кадастровый паспорт необходим в следующих случаях:

    • Осуществление сделок с объектом жилой недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, аренда, наследство, переход в категорию коммерческой недвижимости).
    • Перепланировка в квартире.
    • Выселение из квартиры в судебном порядке.

Для жилых помещений кадастровый паспорт выдается сроком на 12 месяцев. С 2013 года этим занимается Кадастровая Палата при Росреестре. С февраля 2015 года стало возможным оформление этого документа через интернет.

ВАЖНО: если в результате перепланировки площадь жилого помещения изменилась, то необходимо в УФРС получить новое свидетельство на объект недвижимости.

Готовые планы для отправки в БТИ
Готовые планы для отправки в БТИ

Может ли быть отказ суда в узаконении перепланировки квартиры?

Суд может отказать истцу в узаконении перепланировки. Положительное решение в отношении истца согласно норме 29 ч4 ЖК РФ суд выносит, если переустроенное помещение с незаконной перепланировкой не создает угроз для жизни и здоровья гражданам и не ущемляет их законные интересы. Прежде всего, этого отталкивается суд, а уже потом принимаются во внимание доводы истца.

Кроме того, нельзя не принимать во внимание часть 5 этой же статьи ЖК России, которая указывает на то, что суд имеет право принимать решение о реализации квартиры с публичных торгов или о расторжении социального найма в случае нарушения неисполнения гражданами требований об устранении незаконной перепланировки.

abvmaster.ru

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

Что считается незаконной перепланировкой?А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

  • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
  • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
  • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

  1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
  2. Что нужно сделать для узаконивания перепланировки?Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
  3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

  • Какие документы понадобятся для узаконивания перепланировки квартиры?поэтажный план дома, полученный в БТИ;
  • технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
  • свидетельство о собственности жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

  • Роспотребнадзор;
  • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
  • Жилищную инспекцию;
  • Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

Заказ проекта реконструкции

Что такое проект перепланировки квартиры?Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

  1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
  2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
  3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
  4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:Как получить новый техпаспорт на квартиру?

  • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
  • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
  • паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

В каких случаях потребуется менять свидетельство на квартиру?Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • план, полученный в БТИ;
  • акт приемочной комиссии районной администрации;
  • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

  1. Как узаконить перепланировку в суде?В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
  2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

  1. Во сколько обойдется перепланировка квартиры?Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
  2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
  3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
  4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

terrafaq.ru

Общие сведения

Перепланировка может быть охарактеризована как осуществление строительных или иных подобных работ, которые требуют внесения изменений в техническую документацию сооружения.

При этом перепланировка может быть осуществлена как в жилых, так и в нежилых помещениях.

Специалисты отличают 2 вида перепланировки- простую и сложную. В первом случае осуществляется более легкие изменения (например, осуществляется перенос перегородок).

Сложной считается та перепланировка, во время которой осуществляются более сложные работы, которые затрагивают несущие конструкции здания.

На практике в основном инициатором перепланировки является собственник помещения. Если же инициатором выступает другое лицо (например, арендатор), то необходимо наличие разрешения собственника недвижимого имущества.

Законодательная база

Действующее законодательство тщательно регулирует порядок и правила осуществления перепланировки.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу правоотношений, является Жилищный кодекс РФ (статья 25, статья 26).

Именно в этом законодательном акте предусматриваются:

  • понятие перепланировки и переустройства;
  • основания ее проведения;
  • вопросы, связанные с получением разрешения;
  • завершение процедуры перепланировки и т.д.

Но кроме данного нормативно-правового акта вопросы, связанные с осуществлением перепланировки, получили свое законодательное регулирование в следующих нормативно-правовых актах:

  • Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
  • Правила оценки физического износа жилых зданий и т.д.

Также необходимо помнить о том, что вопросы, связанные с осуществлением перепланировки, также регулируются на региональном уровне, и в каждом регионе страны действуют конкретные правила.

Когда разрешение не требуется?

Согласно требованиям действующего законодательства для осуществления перепланировки требуется наличие соответствующего разрешения.

При этом не имеет какого-либо значения осуществляется сложная или простая перепланировка: в обеих случаях требуется соответствующее разрешение уполномоченного органа.

Но в то же время необходимо помнить о том, что проведение не всех ремонтных и строительных работ требует получения указанного разрешения.

В частности, собственник помещения может осуществлять следующие ремонтные работы без наличия соответствующего разрешения:

  • покраска стен;
  • изменение обоев;
  • смена сантехники;
  • смена окон и комнатных дверей и т.д.

При проведении подобных работ, которые подразумевают лишь косметический ремонт и не требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения, могут быть осуществлены без соответствующего решения.

Оформление перепланировки квартиры

Оформление перепланировки квартиры – процедура довольно сложная и требующая осуществления определенных действий.

С чего начать?

А с чего начать процедуру перепланировки. В первую очередь необходимо наличие соответствующего проекта или эскиза.

Если осуществляется простая перепланировка, которая не требует осуществления сложных строительных работ, то в этом случае необходимо составить лишь эскиз перепланировки. При этом данный документ может быть составлен непосредственно собственником помещения.

Если же планируется осуществление сложной перепланировки, которая затрагивает несущие конструкции здания, то в этом случае необходимо наличие проекта перепланировки.

При этом данный документ должен быть составлен соответствующим экспертным учреждением. Это – обязательное законодательное требование.

Куда обращаться?

Чтобы получить разрешение на осуществление перепланировки, необходимо обратиться в соответствующий орган.

Жилищный кодекс (ст. 26) гласит, что разрешение выдается органами местного самоуправления. Именно туда и нужно предъявлять заявление и соответствующие документы.

В основном во многих регионах страны действуют соответствующие комиссии, которые и выдают разрешения на перепланировку, а также проверяют результаты проведенных строительных работ.

Но вместо подобного органа разрешение на перепланировку могут выдавать жилищные инспекции.

Порядок действий

Чтобы осуществить оформление перепланировки, необходимо выполнить определенные действия.

Какие документы нужны?

Для получения разрешения на осуществление перепланировки необходимо собрать определенный пакет документов.

К их числу можно отнести:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • свидетельство собственности помещения;
  • техническая документация помещения.

Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

образец свидетельства о праве собственности на недвижимость,

образец технического паспорта.

Если у помещения несколько собственников, то в этом случае необходимо наличие письменного разрешения других собственников.

Образец согласия других собственников на перепланировку тут.

Проект

Проект перепланировки должен быть составлен в соответствии со всеми законодательными требованиями.

При этом необходимо помнить о том, что при составлении данного документа необходимо учитывать все строительные стандарты и нормативы.

Образец проекта перепланировки тут.

Если уполномоченный орган при рассмотрении заявления надет ошибки или недочеты в проекте, то в этом случае собственник получит отказ в осуществлении перепланировки.

Сроки

Действующее законодательство предусматривает также определенные сроки, в течение которых нужно осуществить и закончить все работы по перепланировке.

В частности, собственник помещения должен закончить работы по перепланировке в течение 1 года с момента получения разрешения уполномоченного органа.

Если в течение данного срока работы не были полностью окончены, собственник может предъявить соответствующее заявление и продлить срок выданного разрешения.

Сколько стоит?

А сколько обойдется перепланировка. Цена зависит от ее сложности.

Ниже приведена таблица с примерной стоимостью получения разрешения на перепланировку.

Название Стоимость (руб.)
Согласование проекта 5000
Подготовка эскиза или проекта 10 000-30 000
Услуги посредников 30 000-40 000

Через суд

Если оформление перепланировки не было осуществлено надлежащим образом в соответствии со всеми законодательными требованиями, то подобная перепланировка считается незаконной и может стать основанием для привлечения собственника помещения к ответственности.

Незаконная перепланировка также может быть узаконена через суд.

Для этого необходимо предъявить исковое заявление в суд с просьбой об узаконивании незаконной перепланировки.

Образец искового заявления о согласовании перепланировки тут.

Если при ее проведении не были нарушены обязательные строительные нормативы и стандарты, но в этом случае суд признает ее законной.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что действующее законодательство тщательно регулирует правила проведения перепланировки в 2020 году, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

nam-pokursu.ru


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.